[부동산 지식] 셀프등기 (집합건물 매매) - 상세버전

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안녕하세요 부동산 이모저모 - 니가 사는 그집 김서방입니다.

 

2월 10일(월요일, 잔금일) 지인의 부동산매매현장 보조 하고, 등기를 도와줬습니다.

해당 물건에 대한 분석은 다음 글에서 올리겠습니다.

글은 pc에서 최적화되어있습니다. 사진이 너무 작다 싶으면 피씨로 글을 봐주시면 감사하겠습니다

 

저도 처음 도와드리는 셀프등기여서 많이 긴장했고, 거래가 끝나자마자 집에 와서 다음날까지 푹 잤네요.

요즘 셀프등기 많이들 하시는데, 뭔가 시각자료없이 글만 많아서 보기 힘드니까 제가 한번 정리해볼까 합니다.

 

지인의 거래 직전 상황입니다.

매도자, 매수자는 모두 사업자등록을 마친상태입니다.

매도자가 매물에 대한 은행의 질권설정등을 삭제해서 오셨습니다.

매도자는 매물 매입당시(2003년) 살던 집과 현재 주소가 다르지만, 매물의 등기부등본에 매입당시주소에 줄긋고 현재주소로 이전이 잘 되어있는 상태이며 이것은 매도자의 초본으로도 확인 가능합니다.

은행대출을 받기 때문에, 잔금일에 은행에서 거래 완료시점에 연락하면 매도자의 계좌로 입금해 줄 것을 확인한 상태입니다.
은행과 계약관계에있는 법무사는 동 물건에대한 질권설정을 위해 제가 등기 넣을때 까지 기다리고 있습니다(이 비용은 은행이 부담합니다)

 

글의 순서는 이렇습니다. 필요한 부분은 파란색으로 되어있으니 스크롤 쭉쭉 내리시길 바랄게요

만약 '내용은 대충 안다, 요약본이 필요하다' 하시면, 위의 글(서류간략정리도-[부동산 지식] 셀프등기 (집합건물 매매) - 서류 간략정리도)을 참고해주세요.

- 부동산중개사무소에서 거래모습 및 각 주체(매도인, 매수인, 중개인)의 준비서류

- 매수자가 챙겨야하고 알아야하는 서류의 종류

- 구청세무과에서 할 일

- 은행에서 할 일

- 등기소에서 할 일

 

자 그럼 부동산중개사무소에서 거래가 시작됩니다.

우선 물건에 대한 확인이 시작됩니다.

 - 부동산(사무실) 매매계약서에 매도자 및 매수자는 내용을 확인하고 서명 및 날인합니다.

 - 초본 - 매매계약서 - 신고필증 - 사업포괄양수도계약서상 매도자와 매수자의 인적사항이 동일한지 확인

 - 부동산거래계약신고필증을 수령합니다.

 - 사업포괄양수도계약서에 매도자 및 매수자는 내용을 확인하고 서명 및 날인합니다.

 - 잔금을 치르고 매도자의 양해를 구해 위임장에 매도자의 도장을 찍습니다.

 

이것으로 거래계약은 마무리됐습니다.

 

여기까지 매도자, 매수자, 부동산중개사무소에서 준비해야할 서류를 정리해보겠습니다.

1. 매도자

 - 부동산의 등기권리증(등기필증)

 - 매도용 인감증명서(매수인 인적사항(이름, 주민등록번호, 주소) 들어가야 함)

 - 매도인 인감도장(인감증명서의 것과 동일해야함 - 이거 다르면 큰일나니까 잘 보세요)

 - 주민등록표(초본, 이전주소 표기)

 

2. 매수자

 - 소유권이전등기신청서(매매), (from 인터넷등기소)

 - 위임장에 도장(3~4장에 찍어둡니다)

 - 주민등록등본(원본 3부) (from 구청, 시청 등등등)

 - 매수인의 신분증(등기소에서 요청합니다) (from 매수자 지갑)

 - 도장(매수인은 인감도장이 아니어도 됩니다만 매도인은 반드시 인감도장이어야 합니다) 

 - 부동산매매계약서 챙길것(from 부동산)

 - 부동산거래계약신고필증 챙길것(from 부동산)

 - 토지대장(대지권등록부, from  정부24, 그런데 자꾸 에러나서 구청가서 떼옴)

 - 건축물대장(집합건물 전유부, 갑, from 정부24, 역시 에러나서 구청가서 떼옴)

 - 등기부등본 챙길것(from 부동산)

 - 취득세 신고서( from 국가법령정보센터 or 구청세무과 )

 

3. 부동산중개사무소

 - 등기부등본(이걸로 질권설정내역등이 깨끗해졌는지 확인 = 근저당권 말소사실 확인)

 - 부동산거래계약신고필증

 - 거래끝나면 신고필증과 매매계약서 사본 세 부 부탁드립니다.

 

관리비 선급금 및 장기수선충당금 여부를 확인하신 뒤

 

구청으로 출발합니다.(부동산(매매)→구청 세무과→은행(보통 구청 가까이 있음)→등기소 순서입니다)

 

구청으로 가기 전 매수자가 제대로 서류를 챙겼나 잠시 보겠습니다.

 

 

 

 

인터넷등기소 위임장, 소유권이전등기신청서 양식

 

 

 

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

인터넷등기소

 

인터넷등기소에서 양식을 미리 받아둡니다.

 

 

 

 

 

소유권이정등기신청서 3페이지부터는 예시가 적혀있습니다.

 

 

 

소유권 이전등기신청서를 다운받으면 3,4페이지에 위와 같이 예시가 적혀있습니다.
여기에 이대백과 김갑돌의 날인이 둘다 찍으라 해서 헷갈렸는데요. 매수자인 김갑돌이 신고하는 경우 이대백의 도장은 안찍어도 됩니다. 매도자 이대백의 위임장을 받았기 때문입니다.

그러나 등기하시는 물건이 뭔가 굉장히 복잡하고, 셀프등기 할 수 없고 법무사의 도움을 받아야하는 것으로 판명났는데 매도자의 도장은 안찍혀있으면 안되니까

두 부 정도는 위임장 외에 추가로 여기(소유권 이전등기신청서 2페이지)에 매도자의 도장도 찍어 놓으세요... 울면서 법무사를 찾아가야 할 수도 있으니까요 ㅠㅠ

도장은 미리 타이핑한 서류에 받으셔도 되지만, 아무것도 적히지 않은 양식에도 받아두실것을 권장합니다.

그럼 같이 확인해볼까요?

 

 

 

 

 

소유권이정등기신청서 1,2페이지

 

 

 

소유권 이전등기신청서를 다운받으면 1,2페이지를 작성해서

2페이지에 있는 첨부자료들을 조합한 뒤 등기소에 내는 것으로 등기가 마무리됩니다.

 

 

 

 

 

작성 예시

 

 

 

제가 지인의 등기를 도와 작성한 내용입니다.
빨간부분을 확인해주세요
여기서 등기의무자는 매도자(A) 이고, 등기권리자는 지인(B,매수자) 입니다. 저는 지인인 B와 동행했고 등기소에 서류제출 또한 B가 직접했습니다

 

 

 

 

 

 

 

 

1번. 매매대상 부동산의 고유번호입니다. 매도인이 갖고온 등기필증에도 있겠지만, 등기부등본 우상단에도 있습니다.

2번. 건물의 면적부분입니다. 매매계약서, 집합건축물대장(전유부, 갑) 에도 나와있는 건물의 면적입니다.

3번. 토지의 면적부분입니다. 매매계약서, 토지대장에도 나와있는 해당 물건지가 자리잡고 있는 지역의 면적입니다.

4번. 토지의 면적 중 매매대상이 되는 면적부분입니다. 매매계약서에 나와있습니다.

5번. 부동산거래계약신고필증 좌상단에 적힌 거래신고관리번호입니다.

6번. 계약일과 '매매'의 표기입니다. 계약일-중도금-잔금 순으로 거래하셨다면, 위의 신청서의 잔금일은 20년 2월 10일 입니다. 6번에는 잔금일(지인꺼가 된 날, 2월 10일)이 아니라 계약일(최초 계약서 쓴 날)을 적으셔야 합니다.

6-1번. '소유권 전부'는 안적어도 된다고 하셨어요

7번. 부동산별 시가표준액으로서, (토지부분의 개별공시지가(제곱미터 당 금액) x 4번(토지의 면적 중 매매대상이 되는 토지부분) + 건물의 시가표준액) 입니다.

8번. 7번의 금액을 넣었을 때 나오는 국민주택채권매입금액으로 천의 자리에서 반올림하여 만단위까지 표기합니다.

9번. 은행에 '국민주택채권 매입신청서' 에 8번의 매입금액 적고, 즉시매도 하면 <제1종 국민주택채권 확인서>라고 해서 영수증처럼 줍니다. 거기에 나오는 채권번호입니다.

10번. (취득세4%+지방교육세0.4%+농어촌특별세0.2%=세액합계4.6%) 입니다. 각각의 1원단위는 버립니다.

11번. 은행에서 '등기신청수수료 등 현금 납부서' 건당 15,000원 내고나면 영수증에 나오는 납부번호입니다.

12번. 등기의무자의 등기필정보: 해당 오피스의 매도자는 2003년당시 분양받았던 건이고, 엄청 오래된 등기필증을 갖고오셨습니다. 요즘은 스티커로 되어있어서 스티커 떼어내고 비밀번호를 적는다고 하는데요. 해당 등기필증에는 스티커가 없어서 그냥 공란으로 두고 제출했습니다.

13번. 주의사항: 신청인은 B(지인, 매수자) 의 이름만 적습니다. A(매도자)의 이름을 적지 않는 이유는 위임장에 A 가 B 에게 위임한다는 뜻을 적었기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

위임장입니다. 1~6번은 위의 설명과 같으며, 제일 아래 위임인 칸에는 매도자의 이름과 주소를 정확히 기재합니다.

이부분에서 저도 두번 틀려서(6번에 계약일이 아닌 잔금일 적어서 1차 반려, 위임인 칸에 글자 하나 잘못써서 2차 반려..)

 

 

 

 

 

 

 

 

매매계약서입니다. 2,3,4,6번의 정보가 기재되어있으며, 6번을 주의하시기 바랍니다.

잔금일이 아니라 최초 매매계약서 쓴 날 입니다

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산거래계약신고필증 입니다. 5번의 정보를 확인합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

등기사항전부증명서 입니다. 1번의 정보를 확인합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 @@주의사항@@

등기사항전부증명서에 대지권의 목적인 토지의 표시부분에 두개의 소재지번이 적혀있다면

소유권이전등기신청서에 두개를 전부 표기하셔야합니다.

지인의 오피스는 한개만 적혀있어서 한개만 적었습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

정부24에서 토지대장(대지권등록부) 와 건축물대장(집합건물 전유부, 갑)을 출력할 수 있습니다.

그런데 지인과 저는 인터넷에서 하니까 뭘 잘못 넣었는지 자꾸 에러나서... 근처 주민센터에서 출력했더랬죠

각 500원입니다.

 

 

 

 

 

 

 

위택스 입니다. 

https://www.wetax.go.kr/main/

Wetax 위택스

오른쪽 위에 검은바탕에 흰세줄 클릭하시면 아래와같이 나옵니다.

 

 

 

 

 

 

 

여기서 7번 시가표준액조회와 10번 지방세미리계산해보기를 하실 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

7번, 시가표준액 조회입니다.

서울시는 

https://etax.seoul.go.kr/BldnStndAmtLstAction.tran#

조회/발급 < ETAX이용안내 | 서울시ETAX

여기서도 조회하실 수 있습니다.

만약, 김서방이 지인 물건의 수익성계산을 어떻게 도와줬는지 궁금하면

[부동산 탐방] 종로 오피스텔 수익률 계산하기

[부동산 탐방] 종로 오피스텔 수익률 계산하기

이전 글을 확인해주세요

 

 

 

 

 

 

 

 

지방세 미리 계산해보기입니다.

10번의 금액을 다시한번 확인해보는 용도로 써보시기 좋을 것 같습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7번의 토지부분을 계산하기 위해 국교부 공시지가 검색을 하러 옵니다.

http://www.realtyprice.kr/notice/gsindividual/siteLink.htm

부동산공시가격 알리미

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7번의 금액을 확인하신 뒤 4번(매매대상토지부분)을 곱하셔서 토지가액을 계산합니다.

 

 

 

 

 

 

 

8번 채권매입금액을 확인할 수 있습니다. 건물분과 토지분을 입력하고 조회하시면 됩니다.

http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070504.jsp

주택도시기금

 

 

 

 

 

 

 

 

은행에다가 얼마를 내실지 미리 알아보기 위한 곳입니다.

http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070505.jsp

주택도시기금

매일매일 채권수익률이 변동하기 때문에 당일날 이동하시면서 검색하셔서 참고용으로 알아보시면 됩니다.

이건 은행에서 계산되어나오는 금액을 보고 확인목적으로 활용될 뿐, 어느 서류에도 작성되지 않습니다

 

 

 자. 그럼 이제 구청 세무과에 갑니다!!

 

 

 

 

 

취득세 신고서는 구청 세무과 '취득세 신고' 하는 곳에 가시면 왼쪽에 구비되어있습니다.

가서 작성하신 뒤 중간쯤에 있는 서류함에 직원분께 여기다 넣는게 맞는지 여쭤보고 올려놓습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

취득세 신고서를 미리 출력하고 싶으시다면

http://www.law.go.kr/

국가법령정보센터

 

국가 법령정보센터 → 지방세법 시행규칙 → 별표서식에서 '취득세(기한내, 기한 후)신고서 를 출력하시면 됩니다.

http://www.law.go.kr/lsBylInfoP.do?bylSeq=8908965&lsiSeq=213247&efYd=20200101

별표·서식

이건 별표 서식으로 바로가기인데요, 개정이 언제 될지 모르는 법이니, 이 글을 2~3년뒤에 읽으시는 분들이라면 가급적 국가법령정보센터 통해 들어가서 받으시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

우리는 잔금일, 갓 거래된 따끈따끈한 매물을 거래하기 때문에 당연히 기한 내 입니다.

[취득세는 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날 부터 60일 이내에 그 과세표준에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.(지방세법 제20조) 기한후 신고시에는 20%의 신고불성실 가산세와 1일 1십만분의 25의 납부불성실 가산세가 추가됩니다.(지방세기본법 제 55조)]_자료: 국가법령정보센터

취득자는 지인(B, 매수자)이고, 전 소유자는 매도자(A) 입니다. 인적사항기재하시고, 빨간박스에 정보 잘 기재하시고

부동산매매계약서 사본, 부동산거래계약신고필증 사본을 첨부하여 제출합니다(스테이플러로 찍어서 제출)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

그러면, 담당 직원께서 매매가랑 과세표준액이 다른데, 과표가 더 비싼게 맞는지 확인차 물어봅니다.
저는 인터넷에서 토지개별공시지가와 건물 시가표준액을 검색해서 적었다고 말씀드리며 계산식을 보여드렸습니다.

담당직원도 금액 확인해보고 위와 같은 지로용지를 줍니다.

은행가서 납부 하고, 영수증 받아오라고 합니다.

 

은행으로 갑시다!!

제가 간 곳은 세무과 바로 옆에 은행이 있어서, 서류가 접수되고 세무과 담당직원이 일처리하는 사이에

은행에서 아래의 세금 3종세트(국민주택채권 매입신청서, 등기신청수수료 등 현금납부서, 전자수입인지(구매, 환매)신청서)를 작성하고 기다렸습니다.

 

구청 세무과→은행이 동시에 이뤄질 수 있었습니다.

취득세 지로용지  + 세금3종세트를 창구에서 납부합니다.

취득세는 ATM에서 신용카드 납부도 된다고 했는데... 자꾸 거래가 안되서... 그냥 ATM-계좌거래를 했습니다.

ATM에서 국고/지방세→지방세 들어가셔서 전자납부번호 입력하시면 쉽게 거래 가능하며,

잘 모르겠다 싶으면 은행 청원경찰에게 물어보세요.

 

 

 

 

 

 

 

3종세트(국민주택채권 매입신청서, 등기신청수수료 등 현금납부서, 전자수입인지(구매, 환매)신청서) 입니다.

은행마다 '전자수입인지(구매, 환매)신청서'는 없을수도 있습니다만, 구청 세무과에 있는 은행 출장소는 대부분 구비해뒀을 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

국민주택 매입신청서에 지인(B, 매수자) 이름, 주민등록번호(사업자번호 말고 주민번호), 연락처, 주소(무관함, 은행에서도 전산에 기재하지 않음), 매입금액은 위에 주택도시기금에서 확인하신 금액(반올림해서 만원 단위로 기재할 것)

매입용도는 소유권이전, 징구기관은 법원등기소

즉시매도에 체크(이거 즉시매도 안하면 나중에 까먹습니다. 큰 돈 아니니 그냥 매도 추천드립니다)

여기서 나오는 국민주택 확인서로 9번의 번호를 적게됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

등기신청수수료는 건당 15,000원 입니다.
김서방의 또다른 지인의 종로 오피스텔은 토지지번이 두개가 있죠? 그때 법무사가 3만원을 끊었습니다. 물건 당 만오천원이라 두개를 다 설정하느라 그랬나봅니다

여기서 나오는 영수증 오른쪽 상단의 수납번호를 11번에 적습니다.

 

 

 

 

 

 

 

구매에 동그라미 안쳐도 알아서 해줍니다.

기재금액이 0.5억~1억 이하 7만원, 1억초과~10억이하면 15만원입니다.

구간별 금액확인은 아래에서 확인해주세요

https://www.edoc-revenuestamp.or.kr/serviceinfo/getEletronicStamp.do

전자수입인지

 

 

 

 

 

 

 

 

취득세 + 세금3종세트 납부한 뒤 다시 구청 세무과 직원분께 가져가면

위와같은 취득세(등록면허세)납부확인서를 줍니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이건 위에 국민주택 매입신청서 를 제출하면 받게되는 영수증이고 

9번의 정보는 여기서 확인합니다.

 

이제 등기소로 갑니다.

 

 

 

최종 제출 전에 등기소에서 자료를 검토해주시는 창구에서 먼저 확인받으시고

최종 제출하는 곳(취득세-부동산 창구)에 제출하시면 됩니다.

 

검토 받기 전 이런 순서로 갖고가시면 검토해주시는 분이 좋아하실 것 같습니다.

소유권이전등기신청(매매) 1page

(1page뒷장에) 취득세 영수필확인서(등기소 보관용)

(1page뒷장에)등기신청수수료 등 현금 영수필확인서(법원제출용)

소유권이전등기신청(매매) 2page

취득세(등록면허세) 납부확인서

위임장

A(매도자)의 인감증명서

A(매도자)의 주민등록표 초본

B(매수자)의 주민등록표 등본

토지대장

대지권등록부

집합건축물대장(전유부, 갑)

부동산거래계약신고필증

부동산 매매계약서

(부동산매매계약서 뒷장에) 국민주택채권 납부 영수증(은행의 거래내역확인증)

(부동산매매계약서 뒷장에) 취득세 납부서 겸 영수증(납세자보관용)

사업포괄양수도계약서

대한민국 정부수입인지(15만원)

매도자가 갖고 온 등기필증

 

'~뒷장'에 라고 한건, 검수자 분 께서 스테이플링 해주셨습니다.

굳이 안해놓으셔도 검수자분께서 해주시니 걱정마세요

 

검수를 마치면 (취득세-부동산 창구)에 최종제출하고, 담당직원께서 며칠 뒤에 찾으러 오면 되는데, 그 사이에 서류보완요청을 요구할 수 있다고 합니다.

이때 '우편으로 보내주시면 안될까요?' 하면 3천원내라고 하면서 봉투를 주십니다.

봉투에 받을 주소, 이름, 연락처 적고 제출하면 됩니다.

 

등기 접수가 되면 이제 은행과 계약관계에 있는 법무사에게 질권설정을 하셔도 된다고 연락드립니다.

 

홀가분하게 나오시면 됩니다. 고생하셨습니다.

 

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궁금한점은 언제든 댓글 달아주세요^^

 

감사합니다.

 

 

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