[부동산 지식] 건폐율과 용적률, 전용률과 전용면적 비교 _ 1부

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안녕하세요, 부동산 이모저모 – 니가 사는 그집 김서방입니다.

 

오늘은 3월 5일, 24절기 중 세 번째 절기, 삼라만상이 겨울잠을 깬다는 경칩입니다.

코로나바이러스는 날씨가 좀 풀리면 괜찮아 질 것이라는 기대와 달리 3월 5일 09:00기준 전세계 확진환자 95,024명, 사망자 3,281명으로 여전히 빠르게 늘어가고 있습니다. 

모쪼록 아무탈 없이 잘 이겨낼 수 있길 바랍니다.

 

오늘의 주제는 건폐율과 용적률, 전용률과 전용면적에 대해 정리하는 시간을 갖고자 합니다.

저도 부동산 공부를 했다 하는 사람임에도 불구하고 헷갈렸던 개념이라 이번엔 좀 심도있게 공부해보고 정리해봤습니다.

 

내용이 워낙 많은지라 2부로 정리하겠습니다. 예전같았으면 글 하나로 정리했을텐데, 요즘같이 컨텐츠를 빠르게 소비하는 세상에 너무 스크롤압박이 심하면 불편하실 것 같아서…

1부: 건폐율과 용적률

2부: 전용률과 전용면적 그리고 투자관점으로 보기

참고로 지난번부터 계속 제가 자료를 요청하고 도움을 드리는 지인들은 전부 다른 지인입니다.

 

 

[1부] 건폐율과 용적률

 

각 용어부터 설명좀 해줘요

 

각 용어의 법적 정의는 국가법령정보센터에서 찾을 수 있었습니다.

 

건축물의 건폐율: 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율(건축법 제55조)

 

건축물의 용적률: 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율(건축법 제56조)

 

좀 와닿게 설명좀 해주세요

 

 

What is Floor Area Ratio(FAR)? - Van Meter Williams Pollack(2003년 9월 6일) https://www.portlandoregon.gov/bps/article/571018

 

저 그림은 Google 에서 ‘용적률’ 혹은 ‘Floor Area Ratio’ 로 검색하면 나오는 제법 대표적인 그림입니다.

 

저 세 그림의 용적률은 100% 로 동일합니다. 연면적이 같다는거죠.

그런데 건폐율은 각각 100%, 50%, 25% 로 산정됩니다. 땅에 닿고 있는 면적이 다르다는 의미입니다.

 

쉽게 말해서,

용적률은 ‘토지 대비 건물이 얼마나 높아?’ 이고

건폐율은 ‘단지내에 녹색공간이 얼마나 많아?’ 혹은 ‘아파트들 간에 간격이 얼마나 좁아?’

정도로 생각하는 밀도지표라고 보시면 됩니다.

 

건폐율은 건축물의 지나친 밀집을 막고 일조/채광/통풍 등을 확보하기 위해 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하, 국토계획법)에서 최대한도를 규정하고 있습니다.

 

만약, 상업지역이나 공업지역 등 땅을 사려 하신다면 해당 토지의 건폐율 한도 값이 지자체별로 몇까지 설정되어 있는지 알아봐야 합니다. 해당 토지에 건축물을 지을 때 얼마나 더 넓게 지을 수 있는지 정할 수 있기 때문이죠. 

하지만 아파트에서는 조금 다릅니다. 건폐율이 높을수록 아파트 단지는 쾌적도는 감소할 수 있습니다. 아파트들이 다닥다닥 붙어있게 되어버리기 때문입니다.

아래에서 예를 들어 설명해 드리겠지만, 건폐율은 땅의 가치를 측정하는데 중요한 척도가 될 수 있을 것입니다.

 

[참고]

 

용적률계산시 분자에 들어가는 '연면적'은 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음의 면적은 제외됩니다. (건축법 시행령 119조(면적등의 산정방법) 4항.)

1. 지하층의 면적

2. 지상층의 주차용으로 쓰는 면적

3. 초고층/준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적

4. 건축물의 경사지붕 아래 설치하는 대피공간의 면적

 

예시를 좀 들어줘요

 

아무래도 극명하게 차이가 드러나는 예시를 위해 재건축 단지 두 곳을 찾아봤습니다.

김서방의 지인이 아주 힘들게 몸테크 하고 받은 조합원 분양단지가 위버필드라서 지인에게 부탁하여 자료를 받게 되었습니다.

 

두 곳 다 집값은 비슷한데요 용적률과 건폐율이 극명히 차이가 났습니다.

 

 

 

 

공덕 SK리더스뷰의 용적률과 건폐율이 과천 위버필드에 비해 상당히 높은 것을 보실 수 있습니다.

그도 그럴 것이 공덕역의 그 좁은 공간에 고층으로 건물을 올리기 때문입니다.

 

공덕 SK 리더스뷰

공덕 SK리더스뷰

 

자연스럽게 동간 거리가 상당히 좁은 것으로 보입니다.

 

그에 비해 위버필드는 리버스뷰의 대지면적에 약 8.2배 다 보니까 세대수가 5배나 많음에도 불구하고 건폐율이 낮아 동간 거리가 넓습니다. 또한, 층수가 높다해도 용적률이 상대적으로 낮게 측정됩니다.

 

 

2020년 1월 과천위버필드

과천위버필드

 

http://www.skview.co.kr/html/info/?dp1=search&dp2=search

SK VIEW

두 아파트 정보 출처는 SK view 에서 갖고왔습니다. 할 수 있다면 자이(xi)나 푸르지오에서도 자료를 따고싶었는데, 다른곳에는 구체적인 정보가 없었습니다.

 

사진에서 자연스럽게 느끼시겠지만, 용적률은 대지면적 대비 수직밀도를 나타냅니다.

재건축-재개발지역에서

재개발/재건축 전 용적률은 낮을수록 좋고,

재개발/재건축 후 용적률은 상향적용 받을수록 좋습니다.

왜냐하면, 재개발/재건축 전 용적률이 낮으면 해당 단지 내 토지의 소유지분이 높아지기 때문입니다.

재개발/개건축 승인 후 용적률이 높다면, 같은 단지 내 여러 세대가 들어설 것이기 때문에 기존 토지소유지분이 높은사람은 훨씬 더 유리한 조건으로 분양받을 수 있게 됩니다.

 

위의 표에서 대지면적 * 용적률(B) 한 값은, 용적률에 포함되는 건축연면적을 의미하겠습니다.

용적률에 포함되지 않는 면적이 위버필드는 113,883제곱미터, 리더스뷰는 34,599제곱미터입니다.

그런데 리더스뷰는 대략 5층가량의 상가도 같이 존재하는 것으로 보여 정확히 어떤부분에서 차이가 나는지는 파악이 어렵습니다…

 

그럼 지역별로 건폐율과 용적률이 다르겠네요?

 

그렇습니다. 전국 토지는

국토계획법 제 6조(국토의 용도 구분)에 따라 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로,

제36조(용도 지역의 지정)에 따라 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분화되며

제 77, 78조(용도지역의 건폐율, 용적률)에 따라 각 용도 지역에 따라 건폐율과 용적률이 다르게 됩니다.

 

 

이상에서 건폐율과 용적률의 개념 및 예시에대해 설명하였습니다.

어느 정도 감은 익히셨을 것이라 생각합니다.

 

다음 2부에서는 전용률과 전용면적, 그리고 투자관점에서 고려할 내용에 대해 알아보는 시간 갖도록 하겠습니다.

[부동산 지식] 건폐율과 용적률, 전용률과 전용면적 비교 _ 2부