[부동산 지식] 건폐율과 용적률, 전용률과 전용면적 비교 _ 2부

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전편에 이어 2부 입니다.

건폐율과 용적률에 대해 궁금하시다면 1부도 같이 봐주시면 감사하겠습니다.

[부동산 지식] 건폐율과 용적률, 전용률과 전용면적 비교 _ 1부

 

2부: 전용률과 전용면적 그리고 투자관점으로 보기

 

각 용어부터 설명좀 해줘요

 

주거전용면적(이하 전용면적): 건축법 제38조에 따른 건축물대장(*1) 중 집합건축물대장의 전유부분(*2)의 면적

 

전용률은 공급면적대비 전용률(=전용면적/공급면적), 계약면적대비 전용률(=전용면적/계약면적) 등이 있다. 일반적으로 '아파트 전용률'이라고 하면 공급면적대비 전용률을 말한다.

 

*1: 건축법 제38조(건축물대장) ① 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축물의 소유ㆍ이용 및 유지ㆍ관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 및 국토교통부령으로 정하는 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 적어서 보관하고 이를 지속적으로 정비하여야 한다.)

*2: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 2조 3호. 전유부분이란 구분소유권(공용부분을 제외) 의 목적인 건물부분을 말한다.

 

  

그건 사전적 의미인데… 전용면적과 전용률에 대해 예를 들어 자세하게 설명해줘요

 

해당 설명은 우선 아파트 공급계약서를 보면서 간단하게 설명드리고, 아파트와 오피스텔을 비교하는 방식으로 보는게 좋을 것 같습니다.

 

참고로, 과거에는 전용면적을 ‘평’으로 계산하고, 공급면적은 ‘평형’으로 표기했습니다. 그러나 지금은 전부 제곱미터(m2)로 표기하기 때문에 그냥 그런 게 있었구나 정도로 넘어가시면 될 것 같습니다.

 

자 우선, 위버필드의 조합원분양 계약자용 아파트 공급계약서를 예로 보시겠습니다.

사진은 김서방의 지인의 아파트 공급계약서 입니다. 김서방의 지인은 84A 형태입니다.

전용면적이 84.98 제곱미터임을 보실 수 있고, 공급면적과 계약면적이라는게 있습니다.

 

간단하게 주거전용면적이 전용면적이라 보시면 됩니다.

 

아파트의 분양면적은 공급면적이지만,

오피스텔의 분양면적은 계약면적입니다.

 

만약, 부동산이나 분양사무실에서 계약면적과 공급면적을 혼용에서 사용하신다면, ‘기타공용면적(주차장, 관리사무소 등) 도 포함해서 몇제곱미터인데요?' 라고 정확하게 다시한번 물어봐주세요

 

오피스텔의 주 용도는 업무시설로 복도, 엘리베이터공간 등 공용공간의 비중이 높기 때문에 오피스텔의 전용률이 낮아지게 됩니다.

또한 오피스텔은 관리비 부과 대상이 전용면적이 아닌 공급면적을 기준으로 하기 때문에 기본관리비도 비쌉니다.

 

한가지 차이가 더 있다면 아파트는 외벽의 내부선을 기준으로 전용면적을 산정하고, 오피스텔은 외벽의 중심선을 기준으로 전용면적을 산정하기 때문에, 오피스텔은 벽의 두께만큼이 전용면적에서 제외되므로 동일한 전용면적이라도 실제 사용하는 면적은 대략 ‘벽체두께 x 0.5 x 내부면적의 둘레의 길이’만큼 손해보기 때문에 가치에 대한 판단을 잘 하셔야 합니다.

 

 

그럼 또다른 비교를 들어보겠습니다.

 

오피스텔 공급면적이 106제곱미터로 아파트와 동일하다면, 실제 전용면적은 아파트와 오피스텔의 전용률이 각각 75%, 55% 로 가정했을 때 표와 같이 계산됩니다.

즉, 다른 요건이 동일하다면 빌라 또는 오피스텔의 적정 가격은 아파트의 70% 수준인 것입니다. 

 

또한, 오피스텔은 아파트에는 제공되는 서비스면적이 없고, 공용면적이 넓기 때문에 전용률이 아파트에비해 낮아지고 실평수가 차이가 나기 때문에 전용률만 보고 판단하시면 안될것입니다.

 

따라서 전용률 계산시 주의해야하는 점은

1.     부동산 상품별 전용률이 다르므로 전용면적대비 분양가격을 기준으로 비교해야합니다.

2.     주거선호도를 고려해야합니다. 일반적인 주거선호도는 아파트>주상복합아파트>오피스텔 순입니다.

3.     전용률 뿐만 아니라, 공용면적이 입주민의 편의에 적합한지도 봐야합니다.

 

기타 지식입니다.

 

Bay(베이) 란 전면발코니를 기준으로 기둥과 기둥사이의 구획을 말하며, 햇볕이 들어오는 공간을 말합니다. 지인이 공급받은 아파트는 84A는 4베이고, 111A 는 5베이라고 볼 수 있습니다.

위버필드 84A형, 4베이에 해당된다.

위버필드 111A형, 5베이에 해당된다.

 

투자시 고려해야할 사항 중 재건축 초과이익환수제가 있습니다.

 

2019년 12월 27일, 재건축 초과이익환수제에 헌법재판소가 합헌결정을 내렸습니다.

재건축 초과이익 환수제는 정부가 재건축 추진위 구성 시점과 입주시점의 평균 집값 상승분에서 각종 비용을 제외한 금액이 3천만원을 초과하면 이익 금액의 10~50%를 재건축 조합에 부과하는 것입니다.

 

이에 따라 강남의 한 단지는 가구당 부담금이 8억원에 달할 것으로 예측됐습니다. 이에 최근 재건축 사업 추진이 중단된 사업장도 있습니다(강남구 대치 쌍용 2차 등)

 

몸테크도 좋지만, 이러한 재건축초과이익환수제라는 복병도 있으니… 투자에 참고하시기 바랍니다.

 

 

자료가 건폐율, 용적률, 전용률, 전용면적 등에 대해 이해하시는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

혹시 더 궁금하신 내용이 있다면 댓글로 알려주시면 최대한 자세하게 조사하여 글을 작성해보겠습니다.

 

감사합니다. 항상 건강하세요.

 

[부동산 지식] 건폐율과 용적률, 전용률과 전용면적 비교 _ 1부