[부동산 탐방] 종로 오피스텔 수익률 계산하기

 

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안녕하세요, 니가 사는 그집 김서방입니다.

요즘 신종코로나바이러스로 다들 걱정이 많으실것 같습니다.

저는 작년 말 부터 몸살을 앓고 있어 비실비실하던 차에 기침가래가 끓고 있어

이게 우한폐렴은 아닐까... 걱정하고 있습니다.

실제로 작년 독감바이러스 예측이 잘못되어 독감도 유행이래요

전 오늘도 밖에 외출하고 집에왔는데 기침도 하고 열기운도 나고... 걱정입니다.

다들 건강 조심하시길 바랍니다.

 

 

최근 시중에 유동성이 넘쳐나면서 오피스 및 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

그런데 혹자는 부동산 고수가 아니면 섣불리 뛰어들지 말 것을 경고 하고 있습니다.

 

고등학교때 담배피던 친구 한명이 '선생님이 우리보고 담배피지 못하게 하는건 너무 맛있으니까 본인들만 피우려 하기 때문이다' 라고 했던 기억의 한 장면 처럼(담배는 백해무익합니다!)

 

근거없는 소문을 퍼뜨려 돈있는 자본가들만 그 이익을 향유하려 했던 것인지

아니면 정말 시장의 진심어린 충고였을지 고민해보는 시간을 갖겠습니다.

 

 

 

이번 글은 지인의 오피스텔 구매후기입니다.

지인이 오피스텔을 샀는데 손실이 컸던 것 같다고, 창피하지만 세부적인 내용까지 전부 보여주시며

복기를 요청하셨습니다.

 

1. 해당 오피스텔을 구입한 이유와 지인의 투자결정 과정

2. 지인께서 해당 오피스텔 구입 당시 간과했던 부분과 반면교사로 삼아야할 교훈

3. 정당한 오피스텔 수익률계산

 

의 순서로 작성하고자 합니다.

 

 

1. 왜 르메이에르 종로타운오피스텔을 샀죠?

 

 

 

 

 

 

'잘 아는 지역에 투자하라'는 원칙에 입각. '지리적 이점'과 '수익성'을 고려했습니다.

 

지인은 2010~2013년 종각의 학원을 다니기위해 종로를 매일 오갔고, 경희궁의 아침에 살고 있는 지인의 친구분께 조언을 구할 수 있었으며, 2014년에 종로 근처에서 일하며 주변 인프라가 훌륭하다는 점을 인지하고 있었습니다.

 

종로라는 명칭은 지금의 종로1가에 도성문(都成門)의 개폐(開閉)시각을 알려주는 큰 종을 매달았던 종루(鐘樓)에서부터 비롯되었으며 1943년 4월 1일 區制度를 실시할때 鐘樓가 있는 거리라는 뜻으로 종로구가 되었다.

종로구는 서울의 중심구로 국가주요 공공기관이 있어 정치, 경제, 문화의 중추적인 도심지역이며, 세종로 네거리 동북에 도로원표가 있고, 전국이정표가 이 도로원표를 기점으로 하고 있어 종로가 우리 국토의 중심임을 알 수 있습니다. (자료: 종로구청)

 

위의 설명처럼 종로가 한국의 중심지라 생각했기에 강남이 아닌 종로를 택했고, 주변 행정편의시설(종로구청, 서울지방국세청 등)과 굵직굵직한 회사, 그리고 그에 따른 충분한 유동인구를 따졌을때 

지인은 해당 지역이 투자하기 적합하다 판단했습니다..

 

 

 

 

 

 

 

 

처음 본 곳은 [경희궁의아침]입니다.

 

근처에 서울청사, 금융위, 서울지방경찰청과 같은 행정편의시설은 물론 김앤장법률사무소, KB국민카드본사 등 회사들이 많기 때문에 월세수요가 풍부할 것이라 생각했습니다.

부동산 중개인에 따르면 정부서울청사가 이전하기 전 경희궁의 아침과 광화문시대는 공실률이 0에 가까웠으나 지금은 예전만큼은 못하다고 했습니다.

 

두번 째 본 곳은 [광화문시대] 입니다. 경희궁의아침과 비슷한 느낌이고, 역시 지리적 이점과 수요가 충분하다 생각했습니다.

 

2019년 9월 중순, 당시 지인의 기록입니다.

- 경희궁의 아침: 동향 12층 21평 주거형 오피스텔 3.1억원에 보증금 1천에 월세 80만원 대출 2.1억원(70%)까지 가능, 개별난방형식이며 4.6%의 취등록세와 0.5%의 복비.

-광화문시대: 동일평수에 복층구조, 7층이며 북향, 공실상태 2.95억원 보증금 1천에 95만원, 대출은 70%까지 된다고 했다.

-광화문시대의 다른방: 2.9억원짜리인데 기존에 집주인과 문제가 생겨 월세가 75밖에 나오지 않는다 하였다.

 

월세가 낮아진 방의 경우 기존 집주인이 수익성 저하 및 오피스텔 관리의 번거로움을 이유로 매물로 내놓았을 확률이 높으며, 새로 그 집 주인이 된다 해도 월세를 올리는데 세입자의 저항이 클 것이므로 주의해야 할 것입니다.

 

마지막으로 본 곳은 [르메이에르종로타운]입니다.

 

-르메이에르종로타운:30평형 매매가 4억원, 10층까지 A동과 B동이 열려있는 구조, 6층은 우편함과 옥상정원이 있는 층, 보증금 2천, 월세 140만원으로 형성

 

입주해있던 사장이 나가면서 공실이 될 위험이 있었으나 그 기간이 약 1.5개월정도 여유가 있어 세입자를 금방 찾을 수 있을 것이라 생각하였습니다.

해당 지역은 2010~2013년때 부터 눈여겨 보고 있었습니다. 광화문광장-종로1가 사이 중 도로에 나와있는 빌딩 중 오피스텔은 유일하다 분석했고 지하에는 대형피트니스시설, 서울-경기 어디든 갈 수 있는 교통이 훌륭했으며, 먹을거리는 지천에 널려있는 등 인프라는 더할나위없이 훌륭했습니다.

 

 

가격의 등락을 생각하진 않았나요?

 

여기서부터 초보가 실수한 부분이 여실히 들어납니다.

 

첫째, 그간 매매가의 등락은 있었지만 단기 저점이라 판단하였고, 2천만원을 들여 장만해놓은 인테리어도 맘에 들었습니다. 해당 물건도 급매처분을 위해 매매가가 4.2억원에서 4억원으로 감소하였기 때문에 부동산 114, 네이버부동산 등에서 확인한 동일 평수 대비 매매가와 비교했을 때 매력적이라 생각했습니다.

 

둘째, 월세가 150만원까지 받을 수 있었다고 했으나, 거래일 당시 불경기로 인해 140만원까지 낮아졌는 설명을 들었습니다. 이 또한 상향반등 가능할 것으로 판단했습니다.

 

 

 

 

 

 

 

사진은 해당 오피스텔이고, 인테리어가 깔끔하게 되어있는 모습을 보실 수 있습니다.

또한 같은 층에 옥상정원이 있어 멀리 안나가고도 하늘을 보며 한숨 돌릴 수 있는 공간이 있습니다.

왼쪽의 사진은 해당 매물의 사진이며, 거실과 방 사이 벽이 없는것을 알 수 있습니다.

 

 

2. 지인께서 해당 오피스텔 구입 당시 간과했던 부분과 반면교사로 삼아야할 교훈은 무엇인가요?

 

첫째, 공실상태라면 조심해야합니다. 공실을 해결하고자 아무 세입자나 받으면 그건 더 골치아픕니다.

 

둘째, 월세 시세가 하향세여도 시장에 나온 매물과 임대물건이 많다면(공실률이 높다면) 월세는 더 하락할 수 있음을 알아둬야 합니다.

 

셋째, 창 밖 뷰도 중요합니다. 대학가 근처 지하1층 또는 반지하 물건이 왜 풀옵션으로 들어가고 월세가 다른층보다 5~10만원정도 더 싼지 기억해야 합니다. 햇빛이 잘 들지 않는 어두움은 안정감을 줄 수 있지만 햇빛의 유무도 무시하지 못하는 차이 입니다.

 

넷째, 매매시기및 재거래시기를 신경써야 합니다. 최근엔 부동산 붐이 일어서 시즌이라는게 없지만, 겨울에는 거래가 상대적으로 적음을 알아야합니다.

당시 불경기로 인해 월세물건과 매물이 동일비율(당시 각각 약 5~60개)로 존재하고 있었습니다. 이런 시기에 임차계약일이 거의 다 됐거나 공실상태라면 치명적인 결함입니다. 내 오피스텔에 세입자를 구하기 힘들다는 뜻이다.

 

다섯째, 대체제를 항상 신경써야 합니다. 주변 상권을 좁게보지 말고 반경을 1Km 까지 신경써야합니다. 본인은 너무 좁은 지역만을 대체가능물건이라 판단하는 실수를 저질렀습니다.

광화문사거리에서 종각역까지 이어지는 거리에서 도로에 인접한 오피스텔은 르메이에르종로타운이 유일한 것은 맞지만, 가까운 거리에 두산위브파빌리온오피스텔이 있었습니다.

 

여섯째, 부동산 업자와의 의리도 중요하겠지만, 공실해결을 위해서라면 여러 부동산에 의뢰해 두어야 합니다. 기껏 중개한 매물이 나가지 않고 있다면 중개인도 뻘쭘해합니다.

1.5개월간 매매를 진행했던 공인중개사사무소에 월세 진행을 부탁드리고 그 외의 중개사사무소에는 의뢰하지 않았습니다. 잔금일을 3주 앞두고 ‘아차!’ 싶어 그때부터 근처의 중개사사무소에 의뢰를 드리기 시작했습니다. 12월 말에 운좋게 임차인을 구했으나 월세를 130으로 낮춰놓은 후였습니다.. 그 사이 관리비와 이자비용이 그대로 지출됐고, 수익률은 크게 낮아졌습니다.

 

일곱째, 임차인의 입주 전 요구사항에 적절히 응해야합니다. 특히 구조변경등의 요구에 응할경우 가격이 상당히 많이들고, 그 건물마다 ‘소방법’에 적용받는 인테리어 재질이 달라질 수 있기 때문에 가격이 천차만별로 달라질 수 있습니다.

만약 임차인의 요구에 적극적으로 응해주지 않는다면 임차인이 계약기간 종료 후 연장계약이 아닌 이동을 결정할 수도 있기 때문에 더욱 신경써야 합니다. 이렇게 구조변경까지 해서 입주를 했다면 적어도 입주기간을 2년 이상으로 해야 할 것입니다.

 

여덟째, 매입시 집상태를 꼼꼼히 살펴야합니다. 이번에 매매를 진행하면서 느낀것은 방이 아무리 겉으로 좋아보여도 구석구석살펴보면 굉장히 부실한곳 또는 고쳐야할 곳이 많다는 것입니다. 만약 집의 하자보수를 전문으로 볼 수 있는 사람을 대동한다면 매매거래 전 하자보수 요청을 매도인에게 하거나 거래가격을 조정할 수 있었을 것입니다.

 

아홉째, 오피스텔의 번거로움을 간과했습니다. 오피스는 임차인의 비용으로 향후 추가적인 비용을 부담하는데 오피스텔은 임차인의 요구에 맞추기위해, 물건 내 수리비용등을 부담해야하기 때문에 손이 많이 갑니다. 이번 세입자 또한 오피스텔로 터놓은 벽을 다시 만들어줄 것을 요청하였고, 기타 세부사항을 주문하여 약 160만원 가량의 추가비용이 들었습니다.

 

차라리 경희궁의 아침이나 광화문시대를 구매했다면.... 공실걱정 크지 않았을것 같습니다.

 

 

 

 

                                                                                             지인의 해당 사업장 재무상태표

 

 

 

3. 그렇다면 정당한 오피스텔 수익률은 어떻게 될까요?

 

약 2개월의 공실기간동안 발생한 비용과 앞으로 우발상황이 발생하지 않는다면 얻게될 수익에 대해 계산해보겠습니다.

 

 

 

 

                                      해당 사업장 연간 손익계산서

 

 

 

 

[지인의 예상 손익계산서에 대한 설명]

수익은 부가세 포함된 1년치 수익이며 이자비용은 담보대출 이자비용과 지인의 신용대출 이자비용입니다.

부가세와 간주임대료, 재산세 등 세금까지 계산해서 1년간 약 4백만원의 순이익이 남는다고 볼 수 있습니다.

만약, 신용대출 이자비용을 전부 갚았다고 가정하면 1년간 약 7백만원의 순이익이 남고, 수익률은 4.27%로 낮아집니다.

이유는 1억원의 신용대출 이자비용이 3.24%수준이기 때문에 조달비용이 수익률보다 저렴하기 때문에 해당 신용대출을 갚으면 수익률이 낮아진다는 뜻입니다(수익 = 순이익/조달자금)

 

부가세는 수익금의 10%입니다.(계약이 VAT 포함 여부는 기본으로 아셔야 합니다)

간주임대료는 일반과세자의 경우 보증금의 2.1%를 계산한 뒤 10%를 곱해서 부가세 신고하시면 됩니다.

만약 공실이 났을 경우, 관리사무소에서 공실확인서를 받아 부가세 신고하실 때 갖고계시기 바랍니다.

https://www.nts.go.kr/support/support_05.asp?cinfo_key=MINF7120100726151935&cbinfo_key=MBIC7720100926114611&menu_a=50&menu_b=400&menu_c=0&flag=04#FileDown

국세청

의뢰인은 연 수입금액이 4,800만원 이상이 아니어서 때문에 주민세는 발생하지 않습니다만,

이 글을 보시는 분 중 4,800만원이 넘는다면 확인 하셔서 비용부분을 고려해주세요

https://www.koreatax.org/tax/setech/peopletax/

한국납세자연맹

혹시 가격이 좀 많이나가는 물건지를 구매하셨다면 종합부동산세를 내셔야 하는지도 확인하셔야 합니다.

https://www.nts.go.kr/support/support_14.asp?cinfo_key=MINF5420100926144750&menu_a=140&menu_b=100&menu_c=3000

국세청

재산세 부분이 또 골치 아픕니다.

재산세는 7월에 건물분을, 9월에는 토지분을 내는데요, 공장물건이나 특수한 부동산을 구매하신게 아니라면 아래의 계산식을 따른다고 생각하시면 됩니다.

재산세(건물분) = 건물분 시가표준액 * 0.7 * 0.5% = 37만원

재산세(토지분 1억원 이상의 경우 ) = 25만원 + (토지 개별공시지가 * 0.7 - 1억원) * 0.5% = 90만원

 

 

 

 

[지인께서 첫 해에는 얼마나 손실을 봤는지 계산해 보겠습니다.]

 

첫째, 취득세, 교육세, 농특세로 2천만원을 지불했습니다. 자산가격에 포함되거나 나중에 돌려받는다 해도 현재 지인이 지불한 지출입니다. 금융자산도 아닙니다. 지인은 해당 세금에 대해 이자수익을 받는것도 아닙니다.

취득세 계산은 각각의 계산식이 존재합니다. 교육세는 취득세의 10%, 농특세는 교육세의 50%

간단하게 저 셋을 합치면 [오피스텔 공시지가]에 4.6%를 곱하면 됩니다.

(약 백원 안팎의 단수차이 존재)

 

[오피스텔 공시지가]는 토지분과 건물분이 있습니다.

토지 공시지가는 여기에서 확인 가능하고

http://kras.seoul.go.kr/land_info/info/baseInfo/baseInfo.do?service=baseInfo&landcode=1111012600100240000&gblDivName=baseInfo&scale=0&gyujae=0&label_type=false#t01-tab

부동산정보 통합 열람

해당 오피스텔은 제곱미터당 47,500,000원이 나옵니다. 

매매계약서상 토지지분인 6.9제곱미터를 곱하면 327,750,000원이 나오네요

 

건물 시가표준액은 여기서 확인하세요

https://etax.seoul.go.kr/BldnStndAmtLstAction.tran#

조회/발급 < ETAX이용안내 | 서울시ETAX

해당 오피스텔은 106,089,322원이 나옵니다.

토지분과 건물분을 합치면 433,839,322원이 나옵니다. 즉 매매가가 공시가보다 낮은 상태라는 뜻이지요.

하두 경기 불황이어서 매매가가 떨어진 상태이고 공시지가가 이를 반영하지 못한 것으로 해석할 수 있습니다만, 지인은 세금을 늘리기위해 공시지가 조정을 늦춘게 아니냐며 열받아하더군요.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

둘째, 취등록세 다음으로 많이 들었던 채권매도수수료는 62만원 나왔습니다.

여기에 들어가셔서 위에서 검색하신 건물분과 토지분을 입력하세요.

http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070505.jsp

주택도시기금

 

 

 

 

 

 

 

 

그럼 아래와 같이 고객부담금이 조회됩니다. 발행금액은 천원 단위에서 반올림합니다.

 

 

 

 

 

 

법무사가 제공한 영수증에는 62만원이라고 나와있는데.... 검색해보면 60만원이라고 나오네요.

 

 

셋째, 제비용

중개인과 거래관계에있는 법무사에게 위임했는데, 법무사수수료, 교통일당, 등록세대행, 등등.. 이런거 다 따지면 5~60만원정도의 비용이 추가로 들어갑니다.

부동산 중개수수료가 건물매매시와 임차인 모집시에 각각 발생하였고(약 300만원)

공사비용(약 160만원)과 공실기간동안의 이자비용 (약 100만원)과 관리비 약 60만원

국민주택채권매입수수료 약 10만원(저당권 설정 및 이전, 이건 은행과의 거래관계가 있는 법무사에게 지급하는 실비적 성격의 수수료입니다.)

 

전부 합치면 취등록세 제외 740만원, 취등록세 지출까지 감안시 오피스텔 매매비용 외 2,730만원을 지출했습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

위의 그래프는 지인이 생각했던 오피스텔 수익성 그래프입니다.

시나리오 1(파란 선)은 비용은 취득세만 발생하고, 수익은 143만원이 발생했다고 가정했을때의 그림입니다.

 

스트레스테스트로 월세가 오피스텔을 보러다니던 당시 140만원이었음을 가정하면 저 파란선의 기울기는 더 가팔라 지고, BEP 시점도 1.08년으로 감소, 세전 수익률도 7.6% 수준으로 증가합니다만,

불황으로 월세를 130만원으로 낮추면서 세전 수익률은 5.7%로 낮아지게 됐습니다.

 

만약 장기불황으로 월세가 120만원으로 10만원 추가하락했다면??

세전이익률은 3.85%로 하락합니다.(ceteris paribus, 세후이익률 2.69%)

 

보수적인 관점에서 취득세 지출도 현금지출로 가정하고 세율30% 가정하면

세후이익이 280만원/1년 이 나옵니다.

 

시나리오2(주황 선)는 첫해 손실이 740만원(취득세 제외), 세후이익 280만원 가정시 그래프고

시나리오3(회색 선)은 취득세 고려한 2,730만원, 세후이익 280만원 가정 시 그래프입니다.

 

첫해 손실이 좀 센것 같다고 했는데, 정확한 계산식을 보여주니 의뢰인도 크게 놀라더군요.

 

'내가 고작 연 280만원 벌으려고 이 난리를 쳤나.....'

 

결론입니다.

 

공실상태에서 예상 수익률을 함부로 계산하시면 안됩니다.

매매가와 취등록세만 고려하지 마시고 재산세 및 각종 세금을 꼭 생각하셔야 합니다.

간주임대료계산에 들어가는 세율이 2.1%로 증하는 등 세율이 변경될 risk도 감안하세요.

 

서두에서 말씀드렸던 '부동산 고수가 아니면 섣불리 뛰어들지 말라'는 시장의 경고는

이렇게 부제를 달아야겠습니다.

 

'정확한 수익률 계산 및 충분한 입지분석이 이루어지지 않고

충분한 유동성자금이 없다면, 오피스텔 하지 마라'

 

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

부족한 부분이 있거나 원하시는 물건분석이 있거나 질문있으시다면

언제든 댓글 달아주세요