[부동산 지식] 사스 - 메르스 - 코로나19 - 세계금융위기 와 서울집값

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안녕하세요, 부동산 이모저모 - 니가 사는 그집 김서방입니다.

 

다들 건강하게 잘 지내고 계신지요? 김서방은 무탈하게 지내고 있습니다.

20년 원더키티가 우주를 뛰어다니는 시기인데, 실상은.... 

아직 새해 시작을 제대로 한 것 같지도 않은 느낌이 듭니다.

 

중소기업이든 대기업이든 12개월 중 3개월을 손빨았습니다.

쿠팡같은 인터넷유통업체만 미친듯이 바빴더랬죠.

 

우리나라만 위기일까? 그건 또 아닙니다. 이번엔 세계적인 사태입니다.

중국 다음으로 유럽으로 확산됐고, 이탈리아는 단숨에 2등으로 치고 나갔습니다.

미국도 마찬가지로 확산이 시작됐구요.

이 사태는 백신이 개발되기 전까지는 길게 갈 것 같습니다.

 

솔직히 김서방은 요즘 부동산 보다는 INDEX Leverage 2배 또는 3배 Fund(ETF 펀드)를 알아보고 있습니다.

 

10년 내 올까말까하는 기회입니다.

 

이건 잘만 투자하면 대박기회겠지만, 차근차근 U자 반등 하는것을 고려하여 적금처럼 투자하면

반드시 이익이 나는 구조가 됩니다.

저는 주식쪽으로는 젬병이라... 이 블로그에 들러주시는 모든 분들의 성투를 빌겠습니다.

 

2020년 13일에 1700선이 무너졌던 이후 우리나라는

공매도 금지, 연기금 투입등의 극약처방을 써가며 주가를 회복하기 급급했습니다만,

17일 코스피지수는 다시 한 번 1700이 무너졌습니다.

 

2007~2008년 리먼브라더스사태로 불리는 세계금융위기가 닥쳤을때도 이정도는 아니었던것 같아요.

아니, 훨씬 더 길게갈 것으로 보입니다.

 

한편, 신평사들이 이번 코로나19사태와 관련하여 업종별 이슈점검에 나섰습니다.

그럼, 집값은 어떤영향이 있을까? 생각해서 이번 글을 만들어봤습니다.

 

생각보다 훨씬 더 많고 정교한 자료, 배경지식이 필요하겠지만,

저는 서울 열린데이터 광장과 한국주택협회, 그리고 

한국은행 경제통계시스템의 데이터를 이용하여 대략적인 분석을 진행해봤습니다.

 

이번 글의 분석 요지는 이렇습니다.

 

시계열 데이터에서

 - SARS(2003년, 중증급성호흡기증후군),

 - 세계금융위기(2007~2008년),

 - 메르스(2015년, 중동호흡기증후군)

 

를 겪는동안의 집값의 변동이 있었는지,

만약 큰 관계가 없다면 어떤 경제지표와 연계가 있는지 알아볼 것입니다.

1. 서울시3 연도별 주택가격지수와 명목 GDP 와의 관계

2. 강남3구 연도별 주택가격지수와 명목 GDP 와의 관계

3. 무담보콜금리, 실질GDP성장률 등 경제지표와 서울시3 집값의 관계

4. 무담보콜금리, 실질GDP성장률 등 경제지표와 강남3구 집값의 관계

5. 아파트와 금리, 주택공급 물량과의 관계

 

전문가의 견해라 할 수는 없지만, 제 나름의 해석이므로

가볍고 편안하게 읽고 넘어가주시면 감사하겠습니다.

 

댓글로 다른 시각, 반박의견등을 남겨주신다면 다음 번 글 쓸 때 참고하도록 하겠습니다.

 

 

1. 서울시3 연도별 주택가격지수와 명목 GDP 와의 관계

 

서울시 주택가격지수는 2017년 11월을 100으로 잡았을때,

2003년부터 2019년까지의 주택가격지수(매매)로 표현하였습니다.

 

위의 그래프에서 명목 GDP 는 오른쪽 축으로 보시면 됩니다.

GDP는 꾸준히 성장하는 모습을 보입니다. 마치 집값이 GDP 선을 따라 움직이는것 처럼 보입니다.

GDP가 상승하는 만큼 물가가 오를 것이기 때문에 집값에도 영향을 미치게 됩니다.

그런데 SARS 나 MERS, 세계금융위기때 특별히 집값이 곤두박질 치는 모습을 볼 수는 없었습니다.

 

 

2. 강남3구 연도별 주택가격지수와 명목 GDP 와의 관계

 

서울시 주택가격지수에서 강남3구(서초, 송파, 강남)의 주택가격지수를 뽑아봤습니다.

위의 그래프와 비교했을때 특이점은, 2006년 집값상승시 훨씬 더 가파르게 먼저 움직였다는 것입니다.

2019년에도 마찬가지로, 서울시 평균보다 움직이는 폭이 살 짝 더 높습니다.

 

강남3구 또한 GDP 선을 따라 움직이는것 처럼 보이지만,

서울 평균 집값의 움직임보다는 상승기에 좀더 민감하게 반응하는 것으로 보입니다.

 

 

3. 무담보콜금리, 실질GDP성장률 등 경제지표와 서울시3 집값의 관계

 

우선 세계금융위기 당시 무담보콜금리(기준금리)와 GDP 성장률이 곤두박질 치는 모습을 보실 수 있습니다.

금리가 내려가면 그럼 집값이 오르는걸까?

 

박근혜 정권때는 맞고, 노무현정권때는 아니었습니다.

 

물론 우리나라 국민들이 부동산에 관심을 갖기 시작한 역사가 짧아서일 수 있겠지만,

적어도 2005~2007년 금리상승기에 GDP 성장률과 집값 모두 오르는 모습을 보였습니다. 

 

금리가 하락하면 이자부담이 낮아지기 때문에 시장에 유동성이 풀리게 됩니다.

풀려난 유동성이 박근혜정권과 현정권에 들어서는 부동산으로 쏠리게되며

집값상승을 더욱 부추긴 것 입니다.

 

 

4. 무담보콜금리, 실질GDP성장률 등 경제지표와 강남3구 집값의 관계

 

2014년 이후, 집값이 오르기 시작합니다.

이것은 낮아진 금리로 인해 풀려난 유동성이 부동산으로 쏠렸다는 것을 의미합니다.

 

그럼 2009년 이명박 정권때 금리가 낮아졌음에도 불구하고

2009 ~ 2011년 집값이 지속적으로 꾸준히 유지되는 현상을 설명하지 못합니다.

 

 

5. 아파트와 금리, 주택공급물량과의 관계

 

4번에서 2013년 이후 GDP 성장률 및 금리가 지속적인 하락세를 보이는 과정에서 풀려난 유동성은

집값을 높이는데 기여했습니다.

확실하게, 금리와 집값은 어느정도 영향이 있는것으로 보이지만,

2013년 이후를 설명할 수 있을 뿐입니다.

 

좀더 자세하게 보기위해 주택공급물량 데이터를 넣어보니 집값이 움직이는 원인을 찾아낸 것 같습니다.

주택공급이 하락세를 유지하던 2005년 이후부터 집값은 상승하기 시작했습니다.

2010년부터 공급을 늘리고, 금리또한 높이면서 아파트값은 서서히 안정되기 시작했습니다.

그러나 2015년 이후 공급이 점차 감소하면서 아파트 값이 서서히 오르기 시작했습니다.

 

아파트값은 바이러스와같은 일시적인 요인보다는 금리에 어느정도 영향을 받고,

주택공급량에 따라 유의미하게 움직인다는 결론을 내릴 수 있게 됐습니다.

 

최근 대통령도 잡지 못한 집값을 코로나가 잡았다며 우스갯소리로 얘기하곤 합니다.

금리가 낮아졌고, 주택공급이 얼어붙었는데 집값이 하락한다는 것은 곧,

가계부채 뇌관이 터질 수 있음을 의미하고

중소 자영업자들의 몰락, 혹은 국가 부의 크기 감소를 의미할 수도 있습니다.

 

세계 경제가 심상치 않습니다. PIGS 로 대변되는 유럽 돼지들 중 I 가 휘청휘청하고 있습니다.

예전엔 영국과 독일이 도와줬지만 이제는 영국이 없습니다. 독일도 상당수 코로나에 걸렸습니다.

 

자유무역이 활성화되어 서로 윈윈해야 세계적인 부의 크기가 증가하는것인데

미중무역전쟁,  OPEC 산유국 - 미국 셰일가스업체간 유가전쟁, 한일갈등 등등

우리나라의 펀더멘털이 깎여나가고 있습니다.

 

끝이 안보이는 터널에 이제 막 진입한 느낌입니다.

모쪼록... Soft landing 할 수 있길... 기도해봅니다.

 

그리고 만약, 이번사태로 IMF 에 버금가는 한파가 닥친다면

안전자산(금, 달러)을 갖고계신분들에게 더할나위없는 기회가 찾아올것 같네요.