[부동산탐방] 천안아산 호반써밋플레이스 센터시티아파트 탐방기

안녕하세요 니가사는그집 김서방입니다. 

'니가 사는 그집' 블로그에서 신문기사 정리를 종종 올렸지만

글로 인사드리는건 이번이 처음이네요.

저는 20대 후반, 남들보다 늦게 일을 시작했고 부동산 투자에 내공이 깊은 어머니의 가르침을 받아

공인중개사와같은 자격증 보다는 지역과 상권, 부동산 및 경제정책을 관심있게 지켜봤습니다.

제 나이 또래에 비해 많이 버는 것은 아니지만, 

시장을 읽는 법을 공부하기 위해, 이 곳에 방문하시는 분들과 소통하고 가르침을 받기위해

대학 동기인 느긋이와 같이 블로그 운영을 시작하게 됐습니다.

부끄러운 실력이지만 첫 인사를 드리겠습니다. 앞으로 잘 부탁드립니다.

새 해 복 많이 받으세요^^

저는 설 명절 첫 날, 해 넘긴 묵은 때를 씻고자 온양온천 다녀왔습니다.

식사를 간단히 하고 불당동 까페거리에 들러 커피를 마시고 있는데 대학교 지인로부터 연락을 받았습니다.

'이사하려는데, 고민이 있다. 본인(김서방)이라면 월소득의 몇%까지 원리금 상환에 쓸 수 있겠는가?‘ 라는 질문을 던지더군요.

지금은 어짜피 금융권에서 대출나갈때 DTI, DSR, RTI 비율을 산정할것이고, 

아파트면 담보대출이기때문에 70%까지 가능할텐데... 이걸 모르고 질문했을까?

'어디를 왜 사려는거야?'

자료: 카카오맵

사연은 이랬습니다. 지인은 현재 천안아산역 근처에 전세로 살고 있는 결혼한 커플입니다.

내년 초에 전세계약이 완료되어서 살 집을 찾아보던 중.

천안 집값이 최근 급속히 오르고 있어서 불안감에 아파트 매수를 고민하게 된 것입니다.

여러가지 고려대상이 있지만 핵심만 짚어보면,

1.지인은 KTX를 타고 직장에 출퇴근 해야했기 때문에 천안아산역에서 멀리 사는게 부담스럽습니다.

2.자녀교육을 위해 초등학교 근처이기를 희망했습니다.

3.보유자산은 현재 집에 보증금으로 들어간  KTX를 타고 직장에 출퇴근 해야했기 때문에 천안아산역에서 멀리 사는게 부담스럽습니다.

2.자녀교육을 위해 초등학교 근처이기를 희망했습니다.

3.보유자산은 현재 집에 보증금으로 들어간 돈이 전부입니다.

4.(신)불당 지역의 아파트들이 신축이라 좋지만 가격이 너무 비싸고, 

  그나마 제일 저렴한 센터시티아파트가 6억원 수준이지만 

  대출을 4억원가량 받으면 매월 약 300만원의 원리금상환이 15년간 발생할 것이기 때문에 부담스럽다는 것입니다.

'저기는 어떤 곳이야?'

자료: 카카오맵

천안아산역 근처 불당동은 왕복 10차선 도로를 경계으로 신(新)불당과 구(舊)불당으로 나뉩니다.

신불당 내에서도 강남과 강북이 나뉜다고 표현하는데요, 

그건 잘 모르기때문에 주변상권과 입지분석을 중심으로 분석해보겠습니다.

천안아산역이 2007년 3월 30일 장항선 아산역 개통을 시작으로 

천안시 서북구의 인구는 현재까지도 꾸준한 증가세에 있습니다.

자료: 호갱노노

주변단지 가격정보를 보겠습니다.

'호갱노노' 라는 앱을 통해 살펴본 결과 (구)불당 지역은 4억정도면 충분했습니다.

그러나 (신)불당은 6억원(센터시티)부터 시작해서 위로 갈수록 가격이 1~2억원정도 상승하고 있음을 알 수 있습니다.

자료: 호갱노노

단지별 가격정보는 그림과 같습니다. 

평형별로 가격이 다르기때문에 해당지역에 관심있으신분들께서는 

부동산114, KB부동산, 네이버부동산, 호갱노노 등

부동산 앱을 통해 평형별 가격을 다시 보시길 바랍니다.

그림에서와 같이 대부분의 (신)불당 단지가 최근 약 1~2억원 가량의 프리미엄이 붙고 있는 것을 볼 수 있습니다.

자료: 호갱노노

(신)불당지역은 대부분 2016~2018년에 입주한 아파트로 연식은 3~5년수준입니다.

전부 지역난방이 가능하며 평균관리비가 20~30만원 내에서 이루어짐을 알 수 있습니다.

용적률이란 부지(대지)면적에 대한 건축물의 연면적 비율로서, 건폐율과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용됩니다. 좁은 면적에 고층으로 올라가거나, 좁은면적에 고층건물이 많이 들어서면 용적률이 높아지는 것이죠.

호갱노노앱과 부동산 114 앱에 없는 정보는 적지 못했습니다.

자료: 호갱노노

(구)불당의 경우 관리비 및 아파트 가격대가 다르게 형성되고 있고 아파트 입주시기 또한 서로 상이하지만,

2010년 이전에 지어진 집이 많아 다소 연식이 있습니다.

서울-수도권지역의 아파트와 마찬가지로 

연식이 조금 있는 아파트의 가격상승률이 신축아파트에 비해 적은 모습을 보였습니다.

난방이 전부 개별난방이라 난방비가 다소 높을 수 있으나, 전반적인 관리비가 (신)불당에 비해 낮은편입니다

자료: 호갱노노

연식이 높은 아파트 단지의 경우 지하주차장과 지상주차장이 이어지지 않다거나, 지상주차장이 혼잡한 경우가 있습니다.

센터시티아파트는 지하주차장과 엘레베이터가 이어져있고

단지 내 차가 다니지 못하게 되어 있어 전형적인 요즘 아파트단지의 모습을 갖추고 있었습니다.

시간이 없어 (구)불당을 직접 보지 못하고 카카오맵의 로드뷰로 확인하였습니다만,

(신)불당 지역은 단지내로 로드뷰 차량이 들어가지 못하고, (구)불당 지역은 로드뷰차량이 들어갈 수 있는 것으로 

단지 내 차량 이동가능 정보를 간접적을 확인하였습니다.

(구)불당지역이 가격이 낮다고 해서 집이 안좋다는 내용은 절대 아닙니다. 

제가 지금 부모님 집에 얹혀 사는 집 또한 05년에 지어졌고 차가 지상으로 다니지만 불편함을 느끼지 못했습니다. 

(구)불당 지역의 아파트 또한 외관상 깔끔해보였습니다.

자료: 호갱노노

지인분이 걱정하는것은, 가격 폭락Risk 입니다.

이 부분은 누구도 장담할 수 없는 내용이라 저는 천안 뿐만 아니라 세종과 대전의 집값추세도 보고자 했습니다.

세종의 핫플과 대전의 핫플 모두 5~6억원 수준으로 집값이 오른걸 볼 수 있었습니다.

대전유성구와 세종은 최근 12.16 고강도 부동산 규제대책에도 아파트가격 상승세를 지속하고 있습니다.

자료: 호갱노노

빨간색 박스 칠해진 곳이 유성구입니다. 대전역과 거리가 멀어 '저기가 왜 오르는걸까?' 라고 궁금해 하실 수 있겠지만

대전지역은 2020년 3월 유성구 둔공지구 서한이다음 1,525가구, 홍도동 1구역 주택재건축 419가구, 

4월 갑천친수구역 1블록 1,118가구 분양예정이며 신규 분양물량에 대한 높은 경쟁률을 기록하고 있습니다.

그렇다면, 세종-대전지역의 상승이 수도권 이외 지역의 풍선효과라면 

가격이 하락한다해도 최대 예상 하락폭은 1~2억원 수준인데(3년 전 가격으로의 회귀)

지인분의 월소득을 고려한다면 1~2억원의 손실은 감당 가능하다 생각했습니다.

해당 아파트 구매가 투자목적이 아닌 실거주 목적이기때문에 

본인 명의 집이 생긴다는것에 의의를 두었습니다.

또한, GDP상승률 및 물가상승률을 고려했을때, 집값이 1~2억원 수준의 하락을 보이기위해서는 

해당지역 공급물량이 급격히 증가해야겠지만, 천안아산역 주변-신불당 왼편에 

'아산신도시센트롤시티도시개발사업(예정)' 외에 별다른 공급예정물량이 보이진 않았습니다.

자료: 학구도 안내서비스

학구도 안내서비스에서 검색한 초등학교 배치 지역입니다. 

센터시티는 아름초와 불당초 공동통학구역입니다.

자료: 카카오맵

주변 고등학교는 다음과 같고 일반고를 중심으로 비교하였습니다.

학교 알리미에서 검색한 내용을 정리하였습니다.

2,3학년은 운영교과목과 과목당 운영단위수가 다르기때문에 학교간 비교가 어렵습니다.

최근 수시입학 비율이 줄어들긴 했으나, 내신을 높게 가져가고 싶다면 

과목당 평균, 표준편차 등을 확인하시어 학교를 고르는것도 방법이 될 것입니다.

한 예로, 평균이 높고 표준편차가 낮다면, 실수로 한 문제 틀리면 내신이 골로가는 것입니다.

평균이 낮고 표준편차가 높다면, 내가 공부좀 한다 했을 때 내신받기 좋은 환경이라 생각할 수 있습니다.

기타정보가 궁금하시다면 '학교알리미' 홈페이지 이용을 추천드립니다.

천안고와 천안중앙고등학교는 남고인지 공학인지 모르겠으나 

진학통계란에 남자부분만 써져있어서 게시된 대로 기재하였습니다.

표의 제일 오른쪽은 기타입니다. 졸업은 했으나 국내든 국외든 학교로 진학하지 않고, 

취업하지도 않은 학생 수 이며 대부분은 재수생이겠지만 아닐 수도 있습니다.

자료: 카카오맵

출발지역을 센터시티

도착지역을 평택시청-세종정부청사-청주시청-대전역 으로 설정하고

2020년 1월 25일(토, 설 명절 당일) 저녁 9시를 기준으로 차량 이동시간을 측정했습니다.

자료: 카카오맵

센터시티 301동 앞에서 천안아산역까지는 도보 18분이 걸립니다.(Daum지도 도보 기준)

주변 편의시설은 마트, 백화점, 은행, 병원 등이 가까이 있고 경찰서(지구대), 119안전센터 가 근처에 있으며

시청이 가까운곳(2.1Km)에 있어 거주에 필요한 인프라는 제법 잘 갖춰졌다고 생각합니다.

자료: 카카오맵

301동 앞 갤러리아백화점 버스정류장의 버스노선입니다. 

버스가 10여개가 다니므로 대중교통이 제법 편리하다고 생각할 수 있습니다.

결론입니다.

1.부부가 맞벌이를 한다 해도 4억원 수준의 빚과 월 3백만원 수준의 원리금상환액이 부담인건 사실이고, 

  지인의 아내도 아이를 낳으면 쉬어야 하는 기간이 생길 수 밖에 없기 때문에 

  그 기간에 대한 생활자금을 고민하는것은 당연합니다. 

  따라서 재무계획을 다시세워 쉬는 기간동안의 유동성을 확보해야 할 것입니다.

2.지인분이 KTX를 타고 출퇴근해야하므로 센터시티아파트가 적절하겠으나 

  1층과 탑층은 추후에 매도가 어려울 수 있기 때문에 신중히 고려해야 할 것입니다.

3.센터시티 건너편에 이마트, 롯데마트, KTX, 지하철 등이 있기 때문에 

  주변 아파트들에 비해 가격적으로 저렴할 이유가 없어보입니다.

4.천안-세종-대전이 오르는 것은 서울-경기 이외 지역의 조정과정이라 생각합니다.

  시중에 풀린 많은 유동자금이 서울 이외의 지역의 집값을 끌어올리는 것입니다.

  그러나 해당 지역이 서울처럼 지속적인 상승세를 이어나가기는 어려울 것으로 판단됩니다.

5.나중에 초등학교를 보낼 생각이면 현재 집을 전세주고 초등학교 근처 아파트로 이사가면 될 것입니다.

  미리부터 걱정해서 1~2억 더 비싼 집에 들어가서 남편의 출퇴근이 힘들어 질 필요는 없어보입니다.

6.신불당 좌측으로 개발예정이 있는것으로 보입니다. 청약통장을 활용해보는것도 좋은 선택일 것입니다.

'그럼 센터시티아파트를 사면 되는거야?'

센터시티아파트 매수는 센터시티 윗 지역의 매수보다 적절해보이지만, 

(구)불당지역 매수와 비교했을 때 어느 방안이 더 좋다고 판단하기 어렵습니다.

왜냐하면 센터시티아파트 선택으로 

1. (구)불당 지역에 거주하며 여유자금을 운영할 수 있는 기회를 놓치게 되고,

2. 대출금 부담으로 원리금상환액이 증가하여 가계에 부담이 될 것이나

3. 센터시티에 거주하는 것으로 새 집 거주에 따른 만족감이 상승하고

4. 주거편의시설(인프라)혜택을 누릴 수 있으며

5. 지인분의 출퇴근 거리를 고려한다면 ((구)불당 대동 다숲아파트 기준 도보 33분으로 센터시티보다 15분가량 이동시간 증가)

각 선택에 따른 일장일단이 존재하여 어느 방안이 낫다고 판단하기 어렵기 때문입니다.

급매물을 노리되 1층 및 탑층은 피하고 적정한 가격으로 잘 살 것을 추천하였습니다.

(1층은 미취학아동이 있는 집 또는 노인들께서 선호하고, 탑층은 전망의 이점이 있어 수요가 있으나 매도가 다른 층에 비해 늦는 경향이 있다고 생각합니다.)

댓글로 분석하고 싶은 지역이 있으시다면 남겨주세요

최대한 빠른 시일내에 임장(臨場) 하고 분석해보도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사드립니다. 

앞으로도 잘 부탁드립니다.